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2026年A股物企年报季，招商积余率先(xian)交卷。3月13日，央企龙(long)头招商积余发布2025年年度业(ye)绩报告，成为A股首家披露去年完整(zheng)年度报告的物业(ye)服务企业(ye)。
报告显示，公司全年实现(xian)营业(ye)收入192.73亿元，同比增长12.23%，保持了稳健(jian)的增长态势。然而(er)，归属于上市公司股东的净利润录得6.55亿元，同比下降(jiang)22.12%。公司方面指出，利润下滑主要系一次性处置历史遗留的房(fang)地(di)产开发项目(mu)所致，剔除该影响后，核心净利润实则同比增长8.3%。
在(zai)3月18日下午召开的业(ye)绩发布会上，董事长吕斌进一步明确战略方向：公司在(zai)“十五五”期间会按照招商蛇口的要求做好中国领先(xian)的物业(ye)资产管(guan)理运营商，并已确立了“保五争三”的中长期目(mu)标。
明确的行业(ye)排位目(mu)标背后，是公司在(zai)行业(ye)变局中突围(wei)的决心，但(dan)在(zai)行业(ye)进入存量竞争和精细化运营的背景下，2025年的年报既展现(xian)了招商积余主动推进资产结构优化的实践成效，也客观揭(jie)示了其市场化拓展能力与盈利结构面临的新挑战。
营收增长，市场化拓展成色几何？
营收增长，市场化拓展成色几何？
从核心营收指标来看，招商积余2025年的经(jing)营成绩单不乏亮点。2025年，公司实现(xian)营业(ye)总收入192.73亿元，同比增长12.23%，距(ju)离200亿大关仅(jin)一步之遥，且(qie)在(zai)行业(ye)深度调整(zheng)的背景下守住(zhu)了双位数增长的底线。其中，物业(ye)管(guan)理业(ye)务依然是营收的绝对主力，贡献收入186.03亿元，同比增长12.83%。
这份增长的含金量，体现(xian)在(zai)对关联方依赖度的持续下降(jiang)，以及市场化拓展能力的全面跃升。据年报披露，2025年，公司新签(qian)年度合(he)同额达44.8亿元，同比增长11.19%，其中来自第(di)三方的合(he)同额为41.69亿元，同比增长13%，占(zhan)比高达93%。
其中，非住(zhu)宅(zhai)市场仍是核心基本(ben)盘，2025年新签(qian)合(he)同额36.95亿元，占(zhan)比达82.48%，同比增长8.8%。细分业(ye)态中，航空业(ye)态新签(qian)合(he)同额同比增长85%，高校业(ye)态增长25%，显示出公司在(zai)专业(ye)化领域的拓展能力。尤为亮眼的是市场化住(zhu)宅(zhai)业(ye)务实现(xian)跨(kua)越式增长，招商积余新签(qian)年度合(he)同额4.74亿元，同比大幅增近60%，成功落地(di)上海康城、西安秦汉雅苑等标志性大盘项目(mu)，并成立了住(zhu)宅(zhai)发展专项组织(zhi)，系统提升市场竞争力。
招商积余副总经(jing)理赵肖在(zai)业(ye)绩会上表示，2025年是公司正式发力市场化住(zhu)宅(zhai)业(ye)态的第(di)二年，已成立“住(zhu)宅(zhai)发展专项组织(zhi)”，由总经(jing)理担任召集人(ren)，系统提升市场竞争力。他同时指出，公司将聚焦(jiao)环渤海湾、珠三角、长三角、京津冀等经(jing)济活跃区域，在(zai)稳住(zhu)非住(zhu)、住(zhu)宅(zhai)基本(ben)盘的基础上，专业(ye)化发展IFM（综合(he)设施管(guan)理）、高校等高潜质赛道。
“甩包袱”致利润承压，盈利下滑何解？
“甩包袱”致利润承压，盈利下滑何解？
与营收端的亮眼表现(xian)形成强烈反差的，是利润端的全面承压。财报显示，2025年，招商积余实现(xian)归母净利润6.55亿元，同比大幅下降(jiang)22.12%，盈利水平基本(ben)回落至2023年同期；扣非归母净利润6.04亿元，同比下降(jiang)24.39%，这也是公司自2022年以来首次出现(xian)核心盈利指标的双位数下滑。
招商积余2025年的财务表现(xian)呈(cheng)现(xian)出“增收不增利”的表观特征，其核心在(zai)于一次性的资产处置。年报明确，公司期内成功转(zhuan)让控股子公司衡阳中航股权，完成了对最后一个存量房(fang)地(di)产开发业(ye)务的处置出清，此举导致归母净利润一次性减少2.56亿元。剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。
“这一说明揭(jie)示了表观利润下滑背后的主动结构调整(zheng)因素。”中指物业(ye)研究指出，招商积余通过挂牌转(zhuan)让衡阳中航60%股权，旨在(zai)彻底完成存量房(fang)地(di)产开发业(ye)务的处置，进一步聚焦(jiao)物业(ye)资产管(guan)理运营主业(ye)，虽然短期对利润产生冲击，但(dan)有利于长期资产结构的轻量化与清晰化。
但(dan)不容(rong)忽(hu)视的是，招商积余依然面临着行业(ye)普遍性的毛利率下行压力。2025年，公司物业(ye)管(guan)理业(ye)务整(zheng)体毛利率为10.01%，同比下降(jiang)0.44个百分点。对此，公司董事会秘书陈江在(zai)业(ye)绩会上坦言(yan)，受市场竞争、刚性成本(ben)上升等因素影响，行业(ye)整(zheng)体毛利率正在(zai)下行，“新增项目(mu)毛利率已接近底部”。
更(geng)深层次的挑战则来自于其业(ye)务增长与毛利结构的错配(pei)。年报数据显示，物业(ye)管(guan)理业(ye)务中，增长最迅(xun)猛的专业(ye)增值服务板(ban)块收入同比增长高达48.46%，但(dan)其毛利率却是所有细分业(ye)务中最低(di)的，仅(jin)为8.16%。
与此同时，公司三大业(ye)务板(ban)块中毛利率最高的资产管(guan)理业(ye)务，其2025年收入却同比下降(jiang)0.67%，连续两(liang)年下滑。这种(zhong)“低(di)毛利业(ye)务高增长，高毛利业(ye)务反收缩”的局面，对公司整(zheng)体盈利能力的提升构成了结构性挑战。
确立“保五争三”目(mu)标，高质量发展路(lu)径(jing)待考(kao)
确立“保五争三”目(mu)标，高质量发展路(lu)径(jing)待考(kao)
财务质量方面，招商积余展现(xian)出较强的风险管(guan)控能力。截至2025年末，公司债务规(gui)模从年初的8.33亿元压降(jiang)至5.17亿元，平均融资成本(ben)2.24%，财务费用同比下降(jiang)61.79%。经(jing)营活动产生的现(xian)金流量净额为16.41亿元，应收账款周转(zhuan)天数降(jiang)至43.27天，创(chuang)近年新低(di)。公司全年筹资活动现(xian)金流入同比下降(jiang)38.02%至8.46亿元，显示资金需求更(geng)多依靠(kao)经(jing)营结余满足。
这一成绩得益于精细化的管(guan)理举措。招商积余财务总监江霞在(zai)业(ye)绩会上介绍，2025年公司全面推行应收账款精细化管(guan)理，建立全量项目(mu)余额动态管(guan)控，针(zhen)对特殊项目(mu)开展提级攻坚。在(zai)行业(ye)物业(ye)费平均收缴(jiao)率连续下滑的背景下，公司整(zheng)体收缴(jiao)率抵抗住(zhu)了潜在(zai)的行业(ye)下滑压力。
不过，年报亦揭(jie)示了潜在(zai)风险。截至2025年末，公司仍持有账面价值54.58亿元的投(tou)资性房(fang)地(di)产，占(zhan)总资产27.19%，在(zai)房(fang)地(di)产市场深度调整(zheng)期，后续处置仍面临不确定性。
面向“十五五”，招商积余确立了“保五争三”的中长期目(mu)标，即力争跻身行业(ye)前五、冲击前三。董事长吕斌在(zai)业(ye)绩会上表示，行业(ye)已从“规(gui)模粗放式增长”转(zhuan)向“质量精细化深耕”，公司将紧(jin)紧(jin)围(wei)绕“服务专业(ye)化、服务精细化”大根本(ben)，锻造核心竞争能力。
值得一提的是，在(zai)招商积余业(ye)绩会的前一日，其控股股东招商蛇口董事长朱文凯明确提出，要将招商积余作为转(zhuan)型发展的重要支柱，并要求其“坚定实行翻番计划”。未来，招商积余能否有效应对毛利率压力、优化业(ye)务结构，并成功孵化新赛道，将是市场关注的焦(jiao)点。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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